Bảo Hiểm Nhà Có Lo Cho ADU Tôi Cho Thuê Không?

Hợp đồng bảo hiểm nhà của tôi có lo cho ADU tôi cho thuê không?

Thường là không theo cách chủ nhà nghĩ. Hợp đồng nhà ở tiêu chuẩn lo cho một ADU rời theo mức bảo hiểm công trình phụ (other structures), thường khoảng mười phần trăm mức bảo hiểm căn nhà chính, và phần đó có thể còn hiệu lực. Phần thường không còn hiệu lực là trách nhiệm pháp lý (liability), vì đa số hợp đồng bước lui khi một công trình trên đất được cho người khác thuê.

Lỗ hổng đó mới là chỗ tốn tiền. Nếu người thuê bị thương ở bậc thang ADU, hay khách của họ bị chó cắn trong sân chung, một khiếu nại trách nhiệm nhắm vào bạn có thể nằm ngoài hợp đồng. Căn nhà có thể được sửa mà phần thương tật vẫn để lại cho bạn tự lo.

Còn có chuyện khai báo. Các hãng có hỏi phần nào của tài sản được cho thuê hay không. Nếu câu trả lời đã thay đổi sau khi hợp đồng được cấp mà không ai báo, hãng có thể từ chối phần khiếu nại liên quan tới việc cho thuê hoặc không tái tục (non-renew) hợp đồng. Báo cho họ gần như luôn rẻ hơn là không báo.

Tôi thật sự cần loại bảo hiểm nào cho một ADU đang cho thuê?

Với người thuê dài hạn, cách sửa thường gặp là một phụ lục (endorsement) thêm trách nhiệm của chủ cho thuê vào hợp đồng nhà ở sẵn có, và nâng mức bảo hiểm công trình phụ lên đúng chi phí xây lại ADU. Nhiều hãng chịu làm điều này trên một tài sản chủ đang ở với một căn cho thuê, và nó giữ mọi thứ trong một hợp đồng.

Khi hãng không chịu thêm phụ lục, hoặc khi ADU có địa chỉ, đồng hồ điện nước, hay hộp thư riêng, ADU thường được viết thành một hợp đồng chủ cho thuê (landlord) riêng, thường theo mẫu dwelling fire. Hợp đồng đó lo cho công trình, trách nhiệm của bạn với tư cách chủ cho thuê, và phần tiền thuê bị mất nếu một tổn thất được bảo hiểm làm căn đó không ở được một thời gian.

Có hai thứ nên hỏi thêm. Một hợp đồng umbrella cá nhân nằm trên cả phần nhà lẫn phần trách nhiệm cho thuê thêm một lớp cho những vụ thương tật nặng. Và yêu cầu người thuê mua bảo hiểm người thuê nhà (renters insurance), với một mức trách nhiệm vừa phải và ghi tên bạn là bên liên quan, đưa đồ đạc và trách nhiệm của họ về đúng chỗ, là hợp đồng của họ.

Cho thuê ngắn hạn hay để người nhà ở thì có khác không?

Khác rất nhiều. Việc đón khách ngắn hạn qua Airbnb hay Vrbo bị đa số hợp đồng nhà ở và chủ cho thuê xem là hoạt động kinh doanh, nên cho thuê theo đêm trong ADU thường cần một hợp đồng cho thuê ngắn hạn hoặc một phụ lục đón khách, chứ không phải mẫu landlord. Phần bảo vệ chủ nhà của nền tảng đó có giới hạn và không thay thế được bảo hiểm riêng của bạn.

Để người nhà ở là trường hợp nhẹ hơn nhưng không phải miễn phí. Nếu cha mẹ hay con đã trưởng thành ở trong ADU mà không trả tiền, nhiều hãng vẫn xem đó là một phần của hộ gia đình và hợp đồng tiêu chuẩn vẫn đáp ứng. Một khi có tiền thuê trao tay, dù là số tiền nhỏ cho người thân, đa số hãng xem đó là cho thuê và muốn được khai báo.

Dùng hỗn hợp cũng gặp đúng câu hỏi đó. Một ADU dùng làm văn phòng tại nhà hay chỗ làm nail và làm đẹp có khách tới thêm một rủi ro kinh doanh mà hợp đồng nhà ở không được thiết kế để lo, và điều đó thường dẫn tới một hợp đồng trách nhiệm thương mại (general liability) nhỏ đi kèm phần bảo hiểm tài sản.

Nếu ADU của tôi xây không phép hoặc chưa xong thì sao?

Một căn cải tạo không phép là vấn đề thật lúc khiếu nại. Các hãng có thể từ chối xây lại một công trình không đạt quy chuẩn xây dựng, và một garage cải tạo không phép có thể được định giá như garage chứ không phải diện tích để ở. Nếu căn đó đã có và bạn đang cho thuê, cách làm ngay thẳng là nói chuyện với thành phố về việc hợp thức hóa, vì California vẫn tiếp tục mở rộng các con đường làm việc đó.

Trong lúc ADU còn đang xây, rủi ro lại khác nữa. Vật liệu để ngoài công trường, mất trộm thiết bị, và thương tật của người làm trên miếng đất thường được lo qua một hợp đồng builders risk, và bằng cách xác nhận nhà thầu của bạn có general liability và bảo hiểm lao động (workers compensation). Chờ tới lúc nghiệm thu mới nghĩ tới bảo hiểm là để trống nhiều tháng.

Quy định về cháy cũng áp dụng cho ADU. Nếu tài sản nằm trong Vùng Nguy Cơ Cháy Rất Cao được vẽ trên bản đồ, tiêu chuẩn khoảng trống Zone 0 chạm tới cả công trình rời, và bên thẩm định nhìn cả miếng đất chứ không chỉ căn nhà chính.

Nhận xem lại bảo hiểm ADU và nhà cho thuê miễn phí, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt

Một lần xem lại ngắn có thể cho bạn biết ADU của bạn có được bảo hiểm đúng chi phí xây lại hay không, phần trách nhiệm có theo bạn với tư cách chủ cho thuê hay không, và một phụ lục hay một hợp đồng landlord riêng mới là cách hợp lý hơn cho tài sản của bạn.

Là một hãng môi giới độc lập (independent) ở Fountain Valley, chúng tôi làm việc với nhiều hãng, nên chúng tôi có thể so sánh cách các công ty đối xử với một ADU cho thuê và giải thích bằng ngôn ngữ dễ hiểu một vụ người thuê bị thương hay cháy bếp sẽ ra sao trên hợp đồng của bạn.

Chúng tôi giúp các chủ nhà khắp Fountain Valley, Garden Grove, Westminster, Santa Ana, Anaheim, Huntington Beach, và toàn Orange County. Liên lạc với chúng tôi để được xem lại miễn phí trước khi hợp đồng thuê kế tiếp bắt đầu, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có phải báo cho hãng bảo hiểm biết tôi cho thuê ADU không?

Có. Các hãng có hỏi phần nào của tài sản được cho thuê, và việc cho thuê làm thay đổi cách họ tính phí và thẩm định rủi ro. Nếu họ chưa bao giờ được báo, họ có thể từ chối phần khiếu nại liên quan tới cho thuê hoặc không tái tục hợp đồng.

Ở California có bắt buộc phải có hợp đồng landlord riêng cho ADU không?

Không phải lúc nào cũng vậy. Nhiều hãng chịu thêm phụ lục trách nhiệm cho thuê vào hợp đồng nhà ở của chủ đang ở với một căn cho thuê. Một hợp đồng landlord hay dwelling fire riêng thường gặp khi hãng không chịu thêm phụ lục, hoặc khi ADU có địa chỉ và điện nước riêng.

Hợp đồng nhà ở của tôi có lo cho đồ đạc của người thuê ADU không?

Không. Hợp đồng của bạn lo cho tài sản của bạn, không lo bàn ghế, đồ điện tử, hay quần áo của người thuê. Đó là việc của bảo hiểm người thuê nhà (renters insurance), nên nhiều chủ cho thuê ghi yêu cầu này trong hợp đồng thuê và xin được ghi tên là bên liên quan.

Nếu người thân ở trong ADU mà không trả tiền thuê thì sao?

Nhiều hãng xem người thân ở miễn phí là một phần của hộ gia đình, nên hợp đồng tiêu chuẩn thường vẫn đáp ứng. Một khi có tiền thuê được trả, đa số hãng xem đó là căn cho thuê và muốn được khai báo, kể cả khi người thuê là người trong nhà.

Bảo hiểm cho một ADU đang cho thuê tốn bao nhiêu?

Tùy vào chi phí xây lại căn đó, mức trách nhiệm, vị trí, và việc nó được thêm vào hợp đồng sẵn có hay viết riêng. Thêm phụ lục vào hợp đồng của chủ đang ở thường là đường rẻ hơn, và so sánh vài hãng là cách nhanh nhất để thấy khoảng giá.

Tôi có thể mua bảo hiểm cho ADU xây không phép không?

Khó hơn, và vấn đề lộ ra lúc khiếu nại, vì các hãng có thể từ chối xây lại một công trình không đạt quy chuẩn. Hợp thức hóa căn đó với thành phố là con đường sạch hơn, và California vẫn tiếp tục mở rộng các cách để chủ nhà làm việc này.