Nhà Cho Thuê Bỏ Trống Có Được Bảo Hiểm?

Hợp đồng landlord có còn lo cho căn nhà đang trống không?

Với một lần đổi khách bình thường thì thường là có. Thay đổi đến từ điều khoản bỏ trống (vacancy clause) nằm trong phần điều kiện của hợp đồng, và nó bắt đầu cắt bớt mức bảo hiểm khi căn nhà đã trống quá một khoảng thời gian nhất định. Trên một mẫu dwelling thông dụng, khoảng đó là 60 ngày liên tiếp, và có hãng viết ngắn hơn.

Phần rơi rụng trước tiên đúng là những tổn thất mà một căn nhà trống dễ gặp nhất. Phá hoại và cố ý làm hư (vandalism and malicious mischief) thường đi đầu, cùng với trộm cắp và mưu toan trộm cắp, và trên một số mẫu còn có vỡ kính và một vài loại hư hại do nước. Phần cháy và phần trách nhiệm (liability) thường vẫn chạy, nên chủ nhà hay bất ngờ khi một vụ đột nhập trong lúc nhà trống lâu lại được xử khác với đúng vụ đó một tháng trước đó.

Các hãng cũng phân biệt không có người ở (unoccupied) với bỏ trống (vacant). Không có người ở thường nghĩa là đồ đạc vẫn còn đó mà không ai ở nhà, chuyện này nhẹ hơn. Bỏ trống thường nghĩa là không có người và cũng không còn đồ đạc đáng kể. Một căn đã tháo trơ khung để sửa thường bị xem là bỏ trống, dù bạn có mặt ở đó mỗi ngày.

Nhà cho thuê được trống bao lâu trước khi điều khoản có hiệu lực?

Sáu mươi ngày liên tiếp là con số nên tìm trước nhất, và nên xác nhận ngay trên trang tóm tắt và trang điều kiện của hợp đồng bạn thay vì mặc định. Lấy hợp đồng ra, tìm chữ vacancy, rồi ghi lại cả số ngày lẫn những phần bảo hiểm mà điều khoản đó chạm tới. Trên một hợp đồng dwelling, nó thường nằm chung với các điều kiện khác chứ không nằm ở trang tóm tắt phía trước.

Đồng hồ chạy theo căn nhà, không chạy theo giấy tờ của bạn. Một hợp đồng thuê đã ký mà sáu tuần nữa mới bắt đầu thì không làm nó dừng lại, và một tin đăng cho thuê cũng vậy. Một lần đổi khách bình thường ở Quận Cam, sơn, sàn, thiết bị mới, vài tuần dọn dẹp và dẫn khách xem, hiếm khi tới gần lằn ranh. Một căn nằm trống suốt mùa hè trong lúc chờ giấy phép thành phố lại là chuyện khác.

Còn một điều kiện nữa đi kèm với bỏ trống trên nhiều mẫu hợp đồng. Nếu tổn thất đến từ đường ống đông đá hay bể ống, hợp đồng có thể đòi rằng hệ thống sưởi vẫn được giữ, hoặc nước đã khóa và ống đã xả hết. Điều này ít quan trọng ở vùng ven biển Quận Cam hơn vùng sâu trong đất liền, nhưng câu chữ vẫn nằm trong mẫu hợp đồng, và khóa nước ở van chính là một thói quen rẻ tiền khi nhà trống lâu.

Nếu tôi sửa lại căn nhà hay chuyển ga ra thành phòng thì sao?

Việc sửa sang nhẹ khi đổi khách thường vẫn nằm trong hợp đồng landlord. Sơn, sàn, tủ bếp, thiết bị, và làm mới phòng tắm thường không đổi cách hãng nhìn rủi ro. Việc động tới kết cấu mới là chỗ khác đi: dời tường, làm lại nguyên mái, thay bảng điện, chuyển ga ra hay làm ADU, hay bất cứ việc gì mở toang căn nhà ra trong nhiều tuần.

Với một dự án cỡ đó, câu trả lời thông thường là một hợp đồng builders risk, còn gọi là course of construction. Nó lo cho công trình trong lúc đang thi công, cùng với vật tư và đôi khi cả các chi phí phát sinh. Một số hãng thay vào đó chào mẫu dwelling under renovation, và khi thị trường chính thức không nhận một căn nhà đang trống hay đang tháo dỡ, California FAIR Plan có nhận một số rủi ro dạng này kèm theo một hợp đồng trách nhiệm riêng bên cạnh.

Phần trách nhiệm cũng chuyển theo. Khi căn nhà đang mở toang, có những người trên mảnh đất đó mà trước kia không có: một toán thợ dựng khung, một nhân viên kiểm định, một tài xế giao hàng, một đứa nhỏ hàng xóm băng qua sân. Phần trách nhiệm của hợp đồng landlord có thể bị giới hạn trong lúc thi công, nên một chủ nhà đang chạy một dự án thật sự thường muốn phần rủi ro đó được viết riêng thay vì mặc định là đã có.

Tôi nên báo hãng bảo hiểm điều gì và xin nhà thầu giấy tờ gì?

Hãy báo hãng trước khi căn nhà trống, chứ không phải sau khi có tổn thất. Hai cách xử lý lo được phần lớn tình huống. Một endorsement cho phép bỏ trống (vacancy permit endorsement) gác điều khoản bỏ trống sang một bên trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận, hợp với một lần đổi khách kéo dài hay một dự án kẹt giấy phép. Một hợp đồng nhà bỏ trống riêng (vacant dwelling policy) hợp với việc giữ nhà lâu hơn, một vụ bán qua thừa kế, hay một căn đang chờ sửa toàn bộ. Cả hai đều dễ sắp xếp trước khi hết số ngày hơn là sau đó.

Từ phía nhà thầu, hãy xin một chứng nhận bảo hiểm (certificate of insurance) ghi tên bạn là additional insured, bằng chứng có general liability, có workers compensation nếu toán thợ có nhân viên, và số giấy phép CSLB để bạn tra trên trang của tiểu bang. Nếu một người thợ bị thương tại căn cho thuê của bạn mà nhà thầu không có bảo hiểm, câu hỏi có thể quay về hợp đồng của bạn, và đó là khoản tốn kém lặng lẽ trong một giá thầu rẻ.

Hãy giữ một hồ sơ đơn giản trong lúc căn nhà trống. Hình chụp có ghi ngày, hóa đơn điện nước cho thấy điện và nước vẫn còn, một cuốn sổ ghi các lần ghé qua xem, giấy phép, và hóa đơn của nhà thầu. Nếu sau này một khiếu nại bị hỏi tới theo điều khoản bỏ trống, chính hồ sơ đó là câu trả lời, và gom nó lại chỉ mất vài phút mỗi tuần.

Hãy rà soát hợp đồng landlord trước khi căn nhà trống

Bước kế tiếp có ích thì ngắn. Tìm điều kiện bỏ trống trong hợp đồng landlord hay dwelling của bạn, ghi lại số ngày và những phần bảo hiểm mà nó chạm tới, rồi so với thời gian căn nhà thực tế sẽ nằm trống. Sau đó nhìn lại khối lượng công việc bạn đã tính và tự hỏi đó là sửa sang đổi khách hay là thi công.

Là một văn phòng môi giới độc lập ở Fountain Valley, chúng tôi làm việc với nhiều hãng bảo hiểm, nên chúng tôi có thể đọc hợp đồng landlord hiện tại của bạn, chỉ cho bạn thấy điều khoản bỏ trống bắt đầu từ đâu, và báo giá một vacancy permit, một hợp đồng nhà bỏ trống, hay builders risk qua nhiều hãng. Chúng tôi cũng có thể xem tờ chứng nhận nhà thầu gửi và nói cho bạn biết nó có làm đúng điều bạn nghĩ hay không.

Hãy gửi cho chúng tôi địa chỉ căn nhà, thời gian nó sẽ trống, và mô tả ngắn về công việc sẽ làm, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt, và yêu cầu một báo giá và rà soát miễn phí. Một lần kiểm mười phút trước khi nhận lại chìa khóa dễ hơn nhiều so với một câu hỏi về mức bảo hiểm ngay giữa lúc đang khiếu nại.

Câu hỏi thường gặp

Bảo hiểm landlord có lo cho căn nhà cho thuê đang bỏ trống không?

Thường là có lúc đầu, rồi lo một phần. Phần lớn hợp đồng landlord và dwelling có điều khoản bỏ trống (vacancy clause) làm giảm mức bảo hiểm khi căn nhà đã trống quá một khoảng thời gian nhất định, thường là 60 ngày liên tiếp. Phá hoại, cố ý làm hư, và trộm cắp thường là các phần rớt trước, trong khi cháy và trách nhiệm thường vẫn chạy. Hãy xem phần điều kiện của chính hợp đồng bạn để biết đúng số ngày và đúng danh sách.

Căn cho thuê được trống bao nhiêu ngày trước khi mức bảo hiểm đổi?

Sáu mươi ngày liên tiếp là con số thường gặp nhất trên các mẫu dwelling ở California, dù có hãng dùng khoảng ngắn hơn. Đồng hồ chạy theo việc căn nhà đang trống, không theo ngày hợp đồng thuê kế tiếp bắt đầu, nên một hợp đồng thuê tương lai đã ký cũng không làm nó dừng. Một lần đổi khách vài tuần hiếm khi tới lằn ranh, còn một lần kẹt giấy phép suốt mùa hè thì có thể.

Vacancy permit endorsement là gì?

Đó là một endorsement gác điều khoản bỏ trống sang một bên trong một khoảng thời gian đã thỏa thuận, để các phần như phá hoại và trộm cắp vẫn còn chạy khi căn nhà trống. Nó hợp với một lần đổi khách kéo dài hay một dự án đang chờ giấy phép. Nói chung thêm nó trước khi hết số ngày bỏ trống dễ hơn là gỡ rối sau đó, nên hãy hỏi sớm.

Tôi có cần builders risk để sửa lại căn nhà cho thuê không?

Tùy khối lượng công việc. Sơn, sàn, tủ bếp, và thiết bị thường vẫn nằm trong hợp đồng landlord. Việc động kết cấu như dời tường, làm lại nguyên mái, thay bảng điện, hay chuyển ga ra thành ADU thường cần một hợp đồng builders risk, còn gọi là course of construction, hoặc một mẫu dwelling under renovation. Mô tả đúng khối lượng công việc cho người môi giới là điều quyết định.

Điều khoản bỏ trống có áp dụng nếu tôi tự sửa lấy không?

Điều khoản nhìn vào việc căn nhà có người ở hay không, chứ không nhìn ai là người cầm búa. Có mặt ở đó mỗi ngày để làm việc tự nó không làm căn nhà thành có người ở, nhất là khi đồ đạc đã dọn ra hết. Nếu bạn tự làm, bạn cũng không có hợp đồng của nhà thầu đứng sau một tai nạn tại chỗ, đó là điều nên nêu với người môi giới trước khi bắt đầu.

Quý vị có rà soát hợp đồng landlord bằng tiếng Việt không?

Có. Chúng tôi là một văn phòng môi giới song ngữ ở Fountain Valley và có thể đọc hợp đồng landlord hay dwelling của bạn, chỉ ra chỗ điều khoản bỏ trống bắt đầu, xem lại tờ chứng nhận của nhà thầu, và so sánh vacancy permit, hợp đồng nhà bỏ trống, hay builders risk qua nhiều hãng, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt. Hãy yêu cầu chúng tôi một báo giá và rà soát miễn phí.