Mua Lại Tiệm: Cần Bảo Hiểm Gì Trước Khi Đóng Escrow?

Bảo hiểm của người bán có chuyển qua khi tôi mua tiệm không?

Không. Một hợp đồng bảo hiểm kinh doanh được cấp cho tên người được bảo hiểm, tức là người bán hay công ty của người bán, chứ không phải cho chính cái tiệm. Khi thương vụ đóng, người bán hủy hợp đồng và phần bảo hiểm đó chấm dứt. Nếu sáng hôm sau bạn mở cửa dựa vào hợp đồng của họ, thì không có hợp đồng nào đứng sau bạn cả.

Bạn cần bảo hiểm của chính mình có hiệu lực đúng ngày bạn tiếp quản, viết theo tên pháp nhân thật sự đang mua. Thường đó là một LLC hay công ty mới, và tên trên hợp đồng bảo hiểm phải khớp với tên trên hợp đồng mua bán, giấy chuyển nhượng hợp đồng thuê, và giấy phép bán hàng (seller's permit). Tên không khớp là một trong những lý do phổ biến nhất khiến một khiếu nại bị chất vấn sau này.

Trên thực tế, người môi giới của bạn cấp một giấy xác nhận tạm (binder) hay một giấy chứng nhận (certificate) trước khi đóng, để escrow và chủ đất có bằng chứng, rồi hợp đồng có hiệu lực đúng ngày đóng. Bắt đầu chuyện này một hai tuần trước ngày đóng để còn chỗ so sánh nhiều hãng, thay vì nhận bất cứ gì có thể cấp trong một đêm.

Escrow và chủ đất sẽ đòi những gì trước ngày đóng?

Chủ đất gần như luôn nắm quyền cho chuyển nhượng hợp đồng thuê, và sự đồng ý thường đi kèm điều kiện. Điều kiện thường gặp là một giấy chứng nhận bảo hiểm ghi pháp nhân mới của bạn là người được bảo hiểm, ghi chủ đất và thường cả công ty quản lý là bên được bảo hiểm thêm (additional insured), mức trách nhiệm chung (general liability) đúng như hợp đồng thuê ghi, và đôi khi cả điều khoản từ bỏ quyền thế quyền (waiver of subrogation). Theo luật California, khi hợp đồng thuê thương mại đòi phải có sự đồng ý nhưng không ghi rõ tiêu chuẩn, sự đồng ý đó không được từ chối một cách vô lý, dù các điều kiện về bảo hiểm thì thường vẫn có hiệu lực.

Escrow có danh sách riêng. Đa số thương vụ mua tiệm ở California có thủ tục thông báo bán số lượng lớn (bulk sale), đăng và lưu khoảng mười hai ngày làm việc trước ngày đóng để chủ nợ có thể lên tiếng, và escrow sẽ muốn hợp đồng thuê đã chuyển nhượng, giấy phép bán hàng, và danh sách máy móc được chốt xong. Bảo hiểm nằm cùng nhóm đó, vì chủ đất sẽ không ký nếu chưa có.

Một số thương vụ có thêm một lớp nữa. Nhà hàng có giấy phép rượu phải làm thủ tục chuyển qua cơ quan quản lý rượu của tiểu bang, và giấy phép đó thường đòi phải có bảo hiểm trách nhiệm rượu (liquor liability). Tiệm tiếp nhận máy móc đang trả góp hay đang thuê sẽ thấy bên cho vay hay bên cho thuê được ghi trong hợp đồng và muốn có tên trên hợp đồng bảo hiểm.

Tôi có cần workers comp ngay ngày đầu, và hồ sơ của người bán có theo tôi không?

California bắt buộc bảo hiểm tai nạn lao động ngay từ người làm công đầu tiên, nên nếu bạn giữ lại thợ, đầu bếp, hay người đứng quầy của người bán, hợp đồng phải có hiệu lực đúng ngày họ làm cho bạn. Không có thời gian ân hạn trong lúc giấy tờ chạy theo, và bảng lương chạy trước khi hợp đồng bắt đầu là bảng lương không có bảo hiểm.

Phần làm người mua bất ngờ là lịch sử tính phí. Theo quy tắc tính phí theo kinh nghiệm của tiểu bang, khi quyền sở hữu thay đổi ở mức đáng kể, tức là chủ cũ giữ lại dưới một nửa phần sở hữu, phần bảng lương và lịch sử tổn thất của người bán thường được mang qua cho người mua. Nó chỉ được bỏ qua khi chứng minh được có thay đổi đáng kể về nhân sự hay về hoạt động trong vòng chín mươi ngày kể từ lúc đổi chủ. Vậy nên một tiệm nail có vài vụ thương tật cũ có thể trao cho bạn chỉ số kinh nghiệm (experience modification) của nó cùng với dàn ghế.

Điều này đáng hỏi trong lúc thẩm định, chứ không phải sau đó. Xin bản tóm tắt tổn thất (loss runs) ba tới năm năm gần nhất của người bán cùng chỉ số kinh nghiệm hiện tại, và nhờ người môi giới báo việc đổi chủ cho cơ quan tính phí. Nếu bạn thật sự thay đổi nhân sự hay cách vận hành, hãy ghi lại điều đó khi còn mới.

Tôi nên tính giá những phần bảo hiểm nào trước khi ký hợp đồng mua?

Bắt đầu từ tài sản. Bây giờ bạn sở hữu máy móc và phần cải tạo trong tiệm (tenant improvements) mà bạn đã trả tiền trong giá mua, nên mức bảo hiểm đồ đạc phải phản ánh chi phí thay mới hôm nay, không phải con số trên tờ khai cũ của người bán. Thêm bảo hiểm gián đoạn kinh doanh (business interruption) để một vụ cháy hay ngập nước không cắt mất thu nhập trong khi bạn vẫn đang trả nợ, và thêm bảo hiểm hư hỏng thiết bị (equipment breakdown) cho máy nén, lò, nồi hấp, và bồn làm chân.

Rồi xếp thêm các phần hợp với cách tiệm vận hành. Trách nhiệm chung cho khách trong tiệm, bảo hiểm mất cắp do nhân viên khi có người khác cầm tiền mặt, bảo hiểm tranh chấp lao động (EPLI) nếu bạn nhận lại nhân sự cũ, bảo hiểm nghề nghiệp cho dịch vụ làm trên cơ thể hay tài sản của khách, bảo hiểm rượu cho quầy bar, bảo hiểm hư hỏng thực phẩm cho hàng đông lạnh, và bảo hiểm xe thương mại nếu thương vụ kèm một chiếc xe. Một hợp đồng umbrella thương mại thường rẻ hơn chủ tiệm nghĩ khi các hợp đồng nền đã có sẵn.

Có hai chi tiết dễ bỏ sót. Thứ nhất, cách cấu trúc thương vụ có ảnh hưởng, vì mua chính pháp nhân có thể kéo theo các trách nhiệm cũ của nó theo cách mà mua riêng tài sản thường không kéo, nên hỏi luật sư và tính rủi ro đó vào giá. Thứ hai, phí bảo hiểm thương mại đã thay đổi kể từ lần cuối người bán đi hỏi giá, nên hãy dùng một báo giá hiện tại trong tính toán của bạn thay vì con số trên báo cáo lời lỗ của họ.

Nhận xem lại bảo hiểm trước khi mua, miễn phí, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt

Trước khi ký, một lần xem lại ngắn có thể cho bạn biết hợp đồng thuê thật sự đòi gì, phí bảo hiểm thật mỗi năm cho cái tiệm bạn đang mua là bao nhiêu, và lịch sử khiếu nại của người bán có khả năng theo bạn hay không.

Là một hãng môi giới độc lập (independent) ở Fountain Valley, chúng tôi làm việc với nhiều hãng, nên có thể so sánh cách các công ty khác nhau tính giá cho một chủ mới tiếp quản tiệm nail, nhà hàng, chợ, hay cửa tiệm đang hoạt động, và có thể chuẩn bị giấy chứng nhận cho escrow và chủ đất đúng hạn.

Chúng tôi giúp người mua khắp Westminster, Garden Grove, Fountain Valley, Santa Ana, Anaheim, Huntington Beach, và toàn Orange County. Liên lạc với chúng tôi để nhận một lần xem lại miễn phí khi thương vụ còn trong escrow, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có giữ được hợp đồng bảo hiểm của người bán sau khi mua tiệm không?

Không. Hợp đồng thuộc về người bán với tư cách người được bảo hiểm và chấm dứt khi họ hủy lúc đóng thương vụ. Bạn cần hợp đồng riêng theo tên pháp nhân đang mua, có hiệu lực đúng ngày bạn tiếp quản, và thường có binder hay certificate cấp trước khi escrow đóng.

Bảo hiểm của tôi cần bắt đầu lúc nào khi mua một tiệm ở California?

Vào ngày đóng hay ngày tiếp quản, tùy ngày nào đưa bạn nắm quyền với mặt bằng và nhân sự. Workers comp phải có hiệu lực ngày đầu tiên có người làm cho bạn, và chủ đất thường muốn cầm giấy chứng nhận trước khi ký chuyển nhượng hợp đồng thuê.

Lịch sử khiếu nại workers comp của người bán có ảnh hưởng phí của tôi không?

Có thể. Khi việc đổi chủ ở mức đáng kể, quy tắc tính phí của tiểu bang thường mang bảng lương và lịch sử tổn thất của người bán qua cho người mua, trừ khi chứng minh được có thay đổi đáng kể về nhân sự hay hoạt động trong chín mươi ngày. Hãy xin loss runs và chỉ số kinh nghiệm hiện tại khi thẩm định.

Chủ đất đòi bảo hiểm gì để cho chuyển nhượng hợp đồng thuê?

Thường là trách nhiệm chung đúng mức ghi trong hợp đồng thuê, pháp nhân mới của bạn là người được bảo hiểm, chủ đất và công ty quản lý là bên được bảo hiểm thêm, bảo hiểm tài sản cho phần cải tạo và đồ đạc, và thường có waiver of subrogation. Câu chữ hợp đồng thuê quyết định, nên hãy đọc phần bảo hiểm trước khi đồng ý chuyển nhượng.

Tôi nên dự trù bao nhiêu tiền bảo hiểm cho tiệm mình đang mua?

Tùy loại ngành, bảng lương, doanh thu, yêu cầu của hợp đồng thuê, và lịch sử khiếu nại đi kèm. Phí cũ của người bán là căn cứ yếu vì mức phí và hạn mức đã đổi, nên hãy lấy báo giá hiện tại cho đúng hoạt động thật trước khi chốt con số trong đề nghị mua.

Mua tài sản khác gì với mua nguyên công ty?

Về mặt bảo hiểm thì thường khác. Mua tài sản thường để lại các trách nhiệm cũ cho người bán, còn mua nguyên pháp nhân có thể kéo chúng theo cùng với lịch sử của nó. Hãy bàn với luật sư về cấu trúc thương vụ, rồi báo cho người môi giới, vì điều đó đổi cách thiết lập các hợp đồng bảo hiểm.