Bảo Hiểm Nhà Thầu Có Lo Việc Ở Condo Hay Apartment Không?

Bảo hiểm trách nhiệm chung của tôi có lo việc ở condo hay apartment không?

Có khi có và ngày càng thường là không, và câu trả lời nằm ở một phụ lục chứ không nằm trong phần chính của hợp đồng. Mẫu bảo hiểm trách nhiệm chung (general liability) khởi đầu rất rộng. Các phụ lục (endorsements) gắn phía sau mới là nơi hãng bảo hiểm thu hẹp lại, và một trong những chỗ thu hẹp phổ biến nhất trong ngành xây dựng California hiện nay là bỏ phần bảo hiểm cho công việc trên nhà ở nhiều căn và trên các khu nhà xây hàng loạt.

Lý do là lịch sử khiếu nại, không phải vì tay nghề của thợ bạn. Xây dựng nhà ở tại California có cái đuôi rất dài. Right to Repair Act, tức Civil Code điều 895 trở đi, cho chủ nhà những tiêu chuẩn và thời hạn kéo dài nhiều năm sau hóa đơn cuối cùng, và một vụ kiện khuyết tật xây dựng ở condo thường tới dưới dạng một hiệp hội kiện thay cho nhiều căn hộ chứ không phải một chủ nhà với một lời phàn nàn. Các hãng bảo hiểm đã tính giá cho khuôn mẫu đó và nhiều hãng chọn cách né nó thay vì nhận.

Vậy nên câu trả lời thành thật cho người quản lý tài sản hỏi bạn có bảo hiểm không, không phải là có hay không theo trí nhớ. Mà là bạn sẽ xác nhận bằng văn bản trước khi ký. Chỉ một thói quen đó tách nhà thầu giữ được loại việc này khỏi nhà thầu chỉ biết chuyện sau khi đã xong.

Điều khoản loại trừ nhà nhiều căn và khu nhà xây hàng loạt là gì?

Đó là một phụ lục xóa phần bảo hiểm cho thương tích thân thể và thiệt hại tài sản phát sinh từ công việc xây dựng của bạn trên một số dự án nhà ở. Một phiên bản được dùng rộng rãi mang số mẫu thuộc nhóm CG 77 44, nhưng không có một mẫu chuẩn duy nhất, và mỗi hãng tự viết định nghĩa riêng. Hai hợp đồng có thể dùng cùng một tên gọi mà lại nói về hai loại tòa nhà khác nhau.

Nửa về nhà nhiều căn thường định nghĩa tòa nhà nhiều căn theo số căn hộ tại một địa điểm hay một khu, và hơn bốn căn là ranh giới hay gặp. Condo, townhome, apartment, ký túc xá, và các loại tương tự đều được nêu tên. Nửa về khu nhà xây hàng loạt thường định nghĩa theo quy mô dự án, có khi là hơn tám căn, có khi là từ hai mươi lăm căn trở lên, gắn với một chủ đầu tư hoặc với những căn nhà dùng chung bản vẽ qua nhiều giai đoạn.

Có hai chi tiết quyết định phần lớn các vụ tranh cãi. Thứ nhất là điều khoản vươn xa tới đâu: có phiên bản chỉ dừng ở xây mới và cải tạo chuyển đổi, trong khi phiên bản rộng hơn ghi là phát sinh từ bất kỳ hoạt động xây dựng nào, tức là kéo theo cả bảo trì và sửa chữa ở tòa nhà đã có sẵn. Thứ hai là phần chừa lại (carve-back). Nhiều mẫu có chừa ngoại lệ cho việc sửa hay làm lại bên trong một căn hộ riêng lẻ khi làm cho chính chủ căn hộ đó. Hãy đọc kỹ ai được tính là chủ, vì một công việc do hiệp hội hay công ty quản lý thuê có thể nằm ngoài phần chừa lại vốn viết quanh chữ chủ căn hộ.

Làm sao tìm điều khoản này trong hợp đồng của tôi?

Hãy bắt đầu từ bảng liệt kê các mẫu và phụ lục, thường nằm ở một trong những trang đầu sau trang khai báo. Đọc hết danh sách, rồi lấy chính các phụ lục ra và tìm những chữ như residential, multi-unit, habitational, dwelling, tract, condominium, converted, hay excluded operations. Cũng nên xem các mã phân loại ngành nghề trên trang khai báo, vì một hợp đồng chỉ tính giá cho việc thương mại hay cho nhà đơn lập vẫn có thể giới hạn bạn dù không có phụ lục nào mang tên đó.

Đừng dựa vào giấy chứng nhận bảo hiểm. Giấy chứng nhận ACORD là bản tóm tắt thông tin về hạn mức và ngày tháng, chính trên mặt giấy có ghi như vậy, và nó không liệt kê các điều khoản loại trừ hay phụ lục. Nhà thầu gửi giấy chứng nhận suốt ngày và có lý khi nghĩ phần bảo hiểm phía sau là rộng. Nhưng giấy chứng nhận không phải là nơi thỏa thuận được viết ra.

Nhân tiện hãy xem hãng bảo hiểm của bạn là ai. Một phần lớn bảo hiểm trách nhiệm cho nhà thầu ở California được đặt với các hãng surplus lines, vốn không buộc phải dùng mẫu chuẩn và có thể gắn lời văn riêng, đồng thời nằm ngoài lưới an toàn California Insurance Guarantee Association mà các hãng admitted có. Đó không phải là lý do để tránh surplus lines, vì với nhiều ngành nghề thì đó chính là thị trường đang có. Đó là lý do để đọc mẫu hợp đồng thay vì đoán, và để nhờ người môi giới trả lời bằng email bạn giữ lại được.

Nếu công việc tôi muốn nhận bị loại trừ thì tôi làm gì?

Có bốn hướng đáng hỏi giá, và người môi giới có thể chạy song song. Hỏi hãng hiện tại cần gì để gỡ bỏ hoặc nới lỏng phụ lục đó, biết trước rằng với công việc nhà ở thì phí cộng thêm có khi lớn hơn chính công việc. Đem hồ sơ ra chào với những hãng muốn nhận nhà nhiều căn và tính giá công khai thay vì loại trừ. Xem tới một hợp đồng riêng cho dự án đó, viết cho riêng một tòa nhà, để giữ rủi ro đó ngoài hợp đồng chính của bạn. Với các dự án lớn, hỏi tổng thầu hay chủ đầu tư xem có chương trình wrap-up, tức OCIP hay CCIP, bao cho các thầu phụ ghi danh tại công trình đó không.

Trong lúc chờ, hãy cẩn thận với những gì bạn ký. Một hợp đồng thầu phụ hứa biện hộ và bồi hoàn cho chủ đầu tư, và hứa có bảo hiểm trách nhiệm cho công việc, là lời hứa chính bạn phải giữ nếu hợp đồng bảo hiểm phía sau không đáp ứng. Bond nhà thầu CSLB không lấp được chỗ đó, vì bond là một lớp bảo vệ người tiêu dùng có hạn mức thấp và bạn phải hoàn tiền lại. Workers compensation thì trả lời cho nhân viên của bạn chứ không cho tòa nhà. Nếu hợp đồng ghi tên loại bảo hiểm bạn không có, thời điểm để nói là trước khi ký, không phải sau khi ban công có chuyện.

Thời điểm quan trọng hơn nhiều chủ thầu nghĩ. Các phụ lục kiểu này thường xuất hiện lúc tái tục trên một hợp đồng năm ngoái nhìn vẫn ổn, và có thể tới mà không ai gọi báo. Hãy xin người môi giới bảng liệt kê phụ lục mỗi kỳ tái tục và so với bảng năm trước. Mười phút lúc tái tục là phiên bản rẻ nhất của cuộc nói chuyện này.

Nhận xem lại hợp đồng nhà thầu miễn phí, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt

Có ba thứ đáng lấy ra trong tuần này. Bảng liệt kê phụ lục của bạn, các mã phân loại ngành nghề trên trang khai báo, và bất kỳ hợp đồng thầu phụ nào bạn đã ký trong năm qua có hứa bảo hiểm cho một dự án condo, apartment, hay khu nhà xây hàng loạt.

Là một hãng môi giới độc lập (independent) ở Fountain Valley, chúng tôi làm việc với nhiều hãng bảo hiểm, nên có thể đọc mẫu hợp đồng của bạn và trả lời bằng văn bản là hợp đồng hiện tại đáp ứng cho loại công việc nhà ở nào, số căn và phần chừa lại nằm ở đâu, và hãng nào tính giá cho việc nhà nhiều căn thay vì loại trừ. Nếu một hợp đồng riêng cho dự án hay một chương trình wrap-up là câu trả lời gọn hơn cho một công việc, chúng tôi cũng sẽ nói vậy.

Chúng tôi giúp nhà thầu và chủ tiệm khắp Westminster, Garden Grove, Fountain Valley, Santa Ana, Huntington Beach, Anaheim, và toàn Quận Cam. Gửi trang khai báo (declarations page) và danh sách phụ lục, cho biết bạn đang bỏ giá việc gì, và xin một báo giá miễn phí, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt.

Câu hỏi thường gặp

Bao nhiêu căn thì bị dính điều khoản loại trừ nhà nhiều căn?

Tùy mẫu hợp đồng. Hơn bốn căn tại một địa điểm hay một khu là định nghĩa hay gặp, và phụ lục thường nêu tên condo, townhome, apartment, và ký túc xá. Các hãng khác đặt ranh giới ở chỗ khác, nên hãy đọc định nghĩa trong chính phụ lục của bạn thay vì dựa vào một quy tắc chung.

Tôi có được sửa bên trong một căn condo khi hợp đồng có điều khoản này không?

Thường là được, vì nhiều mẫu có chừa lại phần sửa hay làm lại bên trong một căn riêng lẻ khi làm cho chính chủ căn đó. Phần chừa lại không phải mẫu nào cũng có và lời văn rất quan trọng, nhất là khi hiệp hội hay công ty quản lý thuê bạn thay vì chủ căn hộ. Hãy nhờ người môi giới xác nhận bằng văn bản trước khi bỏ giá.

Giấy chứng nhận bảo hiểm có cho thấy các điều khoản loại trừ không?

Không. Giấy chứng nhận ACORD tóm tắt hạn mức, ngày tháng, và tên hãng bảo hiểm, và trên mặt giấy có ghi rằng nó chỉ mang tính thông tin và không sửa đổi hợp đồng. Các điều khoản loại trừ nằm trong phụ lục. Nếu người quản lý hay tổng thầu cần chắc chắn về công việc nhà ở, câu trả lời phải tới từ mẫu hợp đồng hoặc từ thư của hãng bảo hiểm.

Bond CSLB có lo cho tôi khi bảo hiểm trách nhiệm không áp dụng không?

Không. Bond giấy phép nhà thầu là một lớp bảo vệ người tiêu dùng có hạn mức riêng khá thấp, và công ty bảo lãnh sẽ đòi bạn hoàn lại số tiền họ đã trả. Nó không phải bảo hiểm trách nhiệm và không đáp ứng cho khiếu nại khuyết tật hay thương tích ở một dự án condo. Hai thứ phục vụ hai mục đích khác nhau và không thay thế cho nhau.

Vì sao phụ lục này xuất hiện lúc tôi tái tục?

Các hãng bảo hiểm điều chỉnh khẩu vị với xây dựng nhà ở khi kết quả khiếu nại khuyết tật đổ về, và mảng nhà ở tại California đang siết lại. Phụ lục lúc tái tục có thể thay đổi mà không có cuộc gọi báo trước, nên việc so bảng liệt kê phụ lục năm nay với năm ngoái là điều đáng làm mỗi khi hồ sơ tái tục tới.

Có thể xem lại hợp đồng nhà thầu của tôi bằng tiếng Việt không?

Được. Chúng tôi là hãng môi giới song ngữ ở Fountain Valley. Gửi trang khai báo và bảng liệt kê phụ lục, chúng tôi sẽ cho biết hợp đồng hiện tại đáp ứng cho loại công việc nhà ở nào, một hợp đồng riêng cho dự án sẽ tốn bao nhiêu nếu công việc nằm ngoài, và hãng nào tính giá cho việc nhà nhiều căn, bằng tiếng Anh hoặc tiếng Việt.